Network
當前位置：主頁 > 產(chǎn)業(yè)資訊 > 產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商與運營 >
產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營模式解析、存在的問題及改進方法
來源：未知 日期：2018-11-23 點擊：次
產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為一種政府搭臺、企業(yè)唱戲的組織形式，在各地區(qū)的管理模式和運營模式上具有很大的差別，其管理及開發(fā)是一個充滿智慧的過程。1984年我國開始設立第一批經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，之后產(chǎn)業(yè)園一直作為中國經(jīng)濟的一種特殊的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，成為各地區(qū)經(jīng)濟建設的重要支柱。然而，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為一種政府搭臺、企業(yè)唱戲的組織形式，在各地區(qū)的管理模式和運營模式上具有很大的差別。
一、政府部門在對產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行不同定位的同時，園區(qū)也會產(chǎn)生五種不同的運營模式
第一種模式：政府運營模式。這里的政府運營模式與前面所說的行政主導型園區(qū)有關聯(lián)，但卻是不同概念。政府運營模式往往在行政主導型園區(qū)比較常見，園區(qū)由政府投資開發(fā)，園區(qū)為入駐的公司提供一些稅務代理、行政事務代理的服務，然后收取一些服務費用，同時政府部門也會給園區(qū)一些招商代理費用和稅費收取的優(yōu)惠。
政府運營模式適合于一些規(guī)模小，管理簡單的園區(qū)。對于一些大型的園區(qū)，這樣的運營模式無法保證園區(qū)的長期運營。廣州天河軟件園就屬于這類運營模式。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營模式解析、存在的問題及改進方法
第二種模式：投資運營模式。投資運營模式是通過政府投資建設園區(qū)，然后通過房租、固定資產(chǎn)等作為合作資產(chǎn)，孵化有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)，在企業(yè)獲得成長后引入外部戰(zhàn)略投資者或上市，實現(xiàn)資產(chǎn)增值并收回投資。這是一種長期投資的理念，園區(qū)在中短期很難有可見的回報，但是對于一個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展具有很強的推動作用，因為園區(qū)的發(fā)展是建立在企業(yè)投資成功的基礎上的。浦東軟件園就屬于這一模式。
第三種模式：服務運營模式。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，只是投資還是不能滿足很多企業(yè)的需要，很多企業(yè)對園區(qū)的服務環(huán)境提出了更多的要求。在這個基礎上出現(xiàn)了服務運營模式的園區(qū)。園區(qū)為入駐企業(yè)提供人才招聘、人才派遣、信息提供等軟服務，為企業(yè)提供更佳的生存發(fā)展環(huán)境。服務運營模式強化了園區(qū)與企業(yè)的合作，增加了園區(qū)的收入渠道。杭州軟件園就屬于這一類運營模式。
第四種模式：土地盈利模式。隨著近十年中國房地產(chǎn)市場的熱起，土地增值的盈利能力遠遠超過了很多行業(yè)的盈利水平。一些園區(qū)獲得了土地收儲、初步開發(fā)、拍賣的功能，所以一些園區(qū)通過控制大面積的土地，在進行初步開發(fā)后，短期內提升土地的價值，然后進行地產(chǎn)開發(fā)或轉讓。這種模式更像一個有規(guī)劃的地產(chǎn)開發(fā)商，獲利能力非常的強大，同時也為園區(qū)后期的開發(fā)奠定了雄厚的財力基礎。這方面做的比較好的是中關村軟件園。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營模式解析、存在的問題及改進方法
第五種模式是產(chǎn)業(yè)運營模式。一些重要的開發(fā)區(qū)其實承擔了調節(jié)、完善、強化區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈運營的作用，園區(qū)設立的目的就是要做一個產(chǎn)業(yè)鏈，比如一些新能源產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、物流產(chǎn)業(yè)園等，這些產(chǎn)業(yè)園在投資初期就會進行招商引資，引入企業(yè)資本一起搭臺，然而園區(qū)也做好了與企業(yè)一起唱戲的準備。園區(qū)會對一些有實力的入駐企業(yè)進行投資，甚至直接投資一個全資公司在園區(qū)內運營一個重要的產(chǎn)業(yè)項目。
這種運營模式的產(chǎn)業(yè)園往往要具備三種職能：行政職能、服務職能和企業(yè)投資運營職能。對園區(qū)的管理能力和運營能力都提出了很強的要求。例如重慶的兩江國家開發(fā)區(qū)，規(guī)劃多個產(chǎn)業(yè)一起運營，有招商、有投資、有獨資，運營復雜，然而一旦建成將在很大的區(qū)域內形成壓倒性的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。
二、對產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同發(fā)展階段的模式分析
所謂產(chǎn)業(yè)園區(qū)，實際上是由于生產(chǎn)行為和交易行為帶來的一種空間聚集模式，初期的聚集所帶來的相關功能需求和衍生經(jīng)濟行為，造成了園區(qū)不同發(fā)展階段的聚集方式和空間特征，也成為我們定義發(fā)展階段特征的主要依據(jù)。
三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展（尤其是高新園區(qū)發(fā)展）的幾個趨勢
隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主導產(chǎn)業(yè)，由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高新技術產(chǎn)業(yè)不斷的轉型，也必然使園區(qū)的發(fā)展內容和特征存在以下幾個明顯的趨勢，也是未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃和發(fā)展中需要注意的內容；
趨勢一、從注重優(yōu)惠政策向發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群轉變：從世界高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，基本經(jīng)歷了由“單個企業(yè)→同類企業(yè)集群→產(chǎn)業(yè)鏈→產(chǎn)業(yè)集群”的發(fā)展路徑演變，高新技術產(chǎn)業(yè)只有集群化發(fā)展，才會激發(fā)出更大的能量。從未來高新技術園區(qū)政策走向看，優(yōu)惠政策將可能逐步從區(qū)域傾斜轉向技術傾斜和產(chǎn)業(yè)傾斜（這是國外通行的做法）。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營模式解析、存在的問題及改進方法
趨勢二、 由加工型高新區(qū)向研發(fā)型高新區(qū)轉型：由于高新技術園區(qū)功能的特殊性，決定了高新技術園區(qū)適合打造前端性產(chǎn)業(yè)鏈（研發(fā)、設計、中試等）。未來高新技術園區(qū)的發(fā)展在于比技術創(chuàng)新能力和技術轉化效率，我國高新技術園區(qū)也將逐步走向以研發(fā)中心、研發(fā)型產(chǎn)業(yè)、科技服務業(yè)為主體的研發(fā)型高新技術園區(qū)。
趨勢三、從強調引進大型公司向科技型中小企業(yè)集群轉變：隨著高新產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)化、交叉性的增大，使得科技研發(fā)與轉化的復雜性日益加大，從而大規(guī)模研發(fā)的系統(tǒng)風險大大增加。而隨著科技預測性和可控性的加強，在總體方向下，將研發(fā)課題市場化、模塊化、專業(yè)化，采用小規(guī)模研究，充分利用其靈活性，可有效分散風險和加快科技研發(fā)速度。
趨勢四、由單純的土地運營向綜合的“產(chǎn)業(yè)開發(fā)”和“氛圍培育”轉變：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，未來必然應該從孤立的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)走向綜合的產(chǎn)業(yè)開發(fā)，通過土地、地產(chǎn)項目的產(chǎn)業(yè)入股等方式，將土地、園區(qū)物業(yè)與產(chǎn)業(yè)開發(fā)結合起來；同樣也從片面的環(huán)境建設走向全方位的氛圍培育，在打造一流的硬環(huán)境的同時，加強區(qū)域文化氛圍、創(chuàng)新機制、管理服務等軟環(huán)境的建設。
趨勢五、由功能單一的產(chǎn)業(yè)區(qū)向現(xiàn)代化綜合功能區(qū)轉型：現(xiàn)代的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不同于傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展模式的特性——智力資源密集、規(guī)模較小、信息網(wǎng)絡化，決定了新的產(chǎn)業(yè)區(qū)功能的綜合性，不是單純的工業(yè)加工、科技產(chǎn)品制造區(qū)，還包括配套服務的各種商業(yè)服務、金融信息服務、管理服務、醫(yī)療服務、娛樂休憩服務等綜合功能。
四、現(xiàn)有運營模式下園區(qū)發(fā)展存在的主要問題
一是管理體制不夠科學。我區(qū)各園區(qū)管委會是園區(qū)開發(fā)建設的直接責任主體, 其職能類似于一級政府, 但缺乏應有的規(guī)劃、建設及相關審批權限，由于不具備依法行政主體資格, 在入駐企業(yè)、上級主管部門之間需要做大量的協(xié)調工作, 一旦協(xié)調不到位, 將貽誤有利的建設時機, 與企業(yè)發(fā)展中高效、優(yōu)質的服務要求極不適應。
二是政策措施不夠完善。由于目前主要采用行政手段運行模式，加之促進園區(qū)發(fā)展的專項配套措施還不完善, 仍然存在“以地引資、以地養(yǎng)園區(qū)”為主的粗放發(fā)展模式，各部門從政策、資金、制度上聚焦園區(qū)發(fā)展的局面還未形成,行政審批、服務效率和社會信用相對滯后, 地方性的信用體系及管理制度尚未建立。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營模式解析、存在的問題及改進方法
三是融資渠道較窄。目前,園區(qū)發(fā)展90%主要依靠財政撥款, 由于基礎建設投資回收周期較長, 加之園區(qū)自身的造血功能尚未健全, 建設資金不足且沒有有效的融資渠道和方式，導致園區(qū)的總體開發(fā)、配套建設速度緩慢。尤其在完全行政手段運營模式下, 資金問題往往使得管理者在工業(yè)園區(qū)的運營管理中有心無力。
四是專業(yè)人才比較缺乏。各園區(qū)目前的招商、建設和管理團隊都由機關工作人員組成，市場化運營的知識和能力還不足，相對園區(qū)“專業(yè)化、集群化、高端化、國際化”發(fā)展方向，現(xiàn)有的運營團隊還遠遠不能滿足園區(qū)建設和發(fā)展的要求。
五、對于改進運營模式的建議
總體構想：從園區(qū)發(fā)展的實際出發(fā)，按照“小機構，大服務”和“精減、統(tǒng)一、效能”的準政府體制，貫徹 “強化決策，突出管理，市場服務”和“機構政企合一，職能政企分開，管理政社分開”的理念，在決策和管理上體現(xiàn)政府的強力領導，在經(jīng)營服務上挖潛和發(fā)揮市場的功能，建立“決策機構一元化，管理機構行政化，服務機構企業(yè)化”的扁平式直線職能型管委會組織結構。
一是實行以 “一站式服務”、“一個窗口收費”、“一個部門執(zhí)法”為主要內容的管委會封閉運行機制。實行園區(qū)財政單獨核算，采取“劃分收支，核定基數(shù)，超收分成，風險共享，一定幾年”的財政管理體制，這樣有利于調動園區(qū)發(fā)展的積極性；國土規(guī)劃部門授權職能到管委會，對園區(qū)內國土規(guī)劃、土地資源配置、地政執(zhí)法進行綜合管理；建設、環(huán)保部門授權職能到管委會，依法對建設項目報建、招投標、施工許可證、合同管理、工程監(jiān)理、建設工程峻工驗收和環(huán)境保護等進行管理。
二是引進社會資金（民營資本）入股園區(qū)開發(fā)建設公司。與園區(qū)管委會辦公室兩塊牌子、一套班子，公司副職以上負責人由政府委派，具體管理人員和信息化、水、電等專業(yè)人員均從社會上招聘,組建一支精于管理和運營的專業(yè)團隊，這樣既可以將政府意圖貫徹到軟件園建設發(fā)展中，又能借助專業(yè)人才實施園區(qū)市場化運營。積極推進資產(chǎn)證券化，爭取上市融資，徹底解決園區(qū)資金瓶頸。
三是組建或引進若干項目經(jīng)營公司。控股培訓公司：利用園區(qū)的基礎設施，和地方科研院所合作，開展園區(qū)專業(yè)人才訂單培訓、校企人才對接工程、外包人才批量化培訓工程等業(yè)務；參股風險投資公司：憑借信息優(yōu)勢，帶頭對園區(qū)企業(yè)進行風險投資，可以吸引外部更多的風險投資基金；外包廣告服務、市政養(yǎng)護、餐飲、酒店、物業(yè)管理和商業(yè)設施項目，引進社會上有專業(yè)、成熟的管理企業(yè)，不僅能為園區(qū)企業(yè)提供優(yōu)質服務，提升園區(qū)整體功能，還分擔了園區(qū)開發(fā)建設公司的職能，使得公司能夠集中精力進行招商和建設，為園區(qū)發(fā)展服務。