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產(chǎn)業(yè)園區(qū)要將好鋼用于刀刃之上
來源：未知 日期：2018-12-07 點(diǎn)擊：次
過去幾年，隨著住宅市場(chǎng)調(diào)控政策的出臺(tái)，房企拿地難度逐漸增大。但“上有政策，下有對(duì)策”，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長新引擎，受到地方政府的廣泛歡迎。因此，無論“誠心正意”或“掛羊頭、賣狗肉”，以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之名投資拿地，明顯比房地產(chǎn)更加容易。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)要將好鋼用于刀刃之上
2018年以來，伴隨調(diào)控政策愈發(fā)嚴(yán)苛，大多房企受政策限制、限價(jià)等因素，拿地?zé)崆槌掷m(xù)走低。同時(shí)，國家信貸政策持續(xù)收緊、前期擴(kuò)張又難以迅速回本，資金鏈遭遇空前嚴(yán)重的困局，高周轉(zhuǎn)模式被無情摧毀。房企不可能再走原來依靠沖規(guī)模，達(dá)到千億業(yè)績(jī)的老路啦！
頭部房企唯一可行的出路，或說企業(yè)的避風(fēng)港，就是在黨中央號(hào)召發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)、振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)的背景下，主動(dòng)順應(yīng)國家潮流，改變以前將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)視為“迂回賣房”的邏輯，認(rèn)真考慮該怎樣布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)！
在轉(zhuǎn)型過程中，第一切忌再不顧資金、人才、產(chǎn)業(yè)實(shí)際跟進(jìn)速度，隨意喊出百園、百城、百鎮(zhèn)計(jì)劃，大規(guī)模鋪開產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。頭部房企尚未布局的應(yīng)選擇幾片重點(diǎn)區(qū)域，而已有全面擴(kuò)張戰(zhàn)略計(jì)劃的，要及時(shí)懸崖勒馬，放棄短線利益，深耕區(qū)域，著眼更長遠(yuǎn)的未來。
通過產(chǎn)業(yè)鏈打造、產(chǎn)業(yè)生態(tài)營建，將區(qū)域徹底做熟，集聚大批優(yōu)秀企業(yè)，不斷創(chuàng)造高質(zhì)量就業(yè)崗位，吸引大量高消費(fèi)人群留住于此，達(dá)到“以產(chǎn)興城”效果。除了在產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)中尋找到新增長點(diǎn)外，更能同老本行相結(jié)合，用住宅銷售的方式，在滿足高科技產(chǎn)業(yè)人士宜居宜業(yè)生活訴求同時(shí)，提高自身營業(yè)收入。
其實(shí)，縱觀國內(nèi)外那些高房?jī)r(jià)區(qū)域，大多也是在區(qū)域做熟后，引來高消費(fèi)人群，房?jī)r(jià)自然水漲船高。因此，未來中國產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的機(jī)遇將在承接大都市外溢效應(yīng)的環(huán)一線，或者在新二線城市出現(xiàn)。頭部房企若想再現(xiàn)過去的千億高利潤，應(yīng)集中手頭現(xiàn)存資源，深耕這些區(qū)域，在產(chǎn)業(yè)集群基礎(chǔ)之上實(shí)現(xiàn)盈利的高增長。
從綜合型園區(qū)到主題園區(qū)
因地制宜的精品化園區(qū)戰(zhàn)略是催熟區(qū)域地塊，推動(dòng)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)長足發(fā)展的重要法寶。但在談?wù)撝黝}園區(qū)優(yōu)勢(shì)前，首先明確一點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，無論選擇專業(yè)化主題園區(qū)或多元化綜合型園區(qū)，都是柄“雙刃劍”，既可以為企業(yè)帶來巨額利潤，也可能成為企業(yè)掘墓人。具體運(yùn)用何種戰(zhàn)略，關(guān)鍵在于實(shí)施的時(shí)機(jī)是否妥當(dāng)，對(duì)市場(chǎng)需求的把控是否準(zhǔn)確。
招商階段
園區(qū)企業(yè)在招商引資的初級(jí)階段，鑒于自身規(guī)模、品牌知名度、迅速回籠資金的需要，一般是“來者不拒”。沒辦法，不要不行啊！運(yùn)營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，第一要保證的是園區(qū)確實(shí)能吸引到企業(yè)，否則什么產(chǎn)業(yè)集群打造、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建全是不切實(shí)際的空中樓閣。
在起步階段，走專業(yè)化經(jīng)營道路，拒絕有意愿的入園企業(yè)，可能遇上無法籌措到足夠資金謀求進(jìn)一步發(fā)展壯大的問題。此時(shí)，多元化產(chǎn)業(yè)布局相較專業(yè)化經(jīng)營而言，明顯存在更多的盈利機(jī)會(huì)。
行業(yè)大環(huán)境
過去，受制于行業(yè)大環(huán)境，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人的判斷能力實(shí)在有限。“工業(yè)地產(chǎn)的未來是朝專業(yè)化主題園區(qū)發(fā)展”，這類觀點(diǎn)今天看來是完全正確的，擁有超前的戰(zhàn)略眼光。但10多年前，只怕沒多少人敢為這種虛無縹緲的理論去孤注一擲吧！當(dāng)行業(yè)不確定性vs確定性時(shí)，集團(tuán)管理層無法尋找到精準(zhǔn)的盈利點(diǎn)時(shí)，綜合型園區(qū)自然是優(yōu)良的選擇。
從事專業(yè)化經(jīng)營，容易受宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣的打擊，造成整個(gè)園區(qū)企業(yè)的虧損，甚至倒閉。而實(shí)行多元化經(jīng)營，將資源分散到不同產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營中，即“不將雞蛋放在同一個(gè)藍(lán)子里”，避免經(jīng)營范圍太過單一，導(dǎo)致園區(qū)過于依賴某一產(chǎn)業(yè)。多元化經(jīng)營模式保證某一產(chǎn)業(yè)在遭受挫折時(shí)，園區(qū)能通過在其它產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成功彌補(bǔ)虧損，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
招商引資的初級(jí)階段、行業(yè)環(huán)境的不確定性，使選擇綜合型園區(qū)更符合時(shí)宜。因此，“主題園區(qū)為什么走紅？”換而言之，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人究竟是緣何判定：現(xiàn)在的外部市場(chǎng)環(huán)境及內(nèi)部條件，更適合產(chǎn)業(yè)園區(qū)走專業(yè)化、精品化的經(jīng)營道路呢？
園區(qū)階段變化
產(chǎn)業(yè)園區(qū)在招滿商以后，要進(jìn)行的就是產(chǎn)業(yè)整合，形成產(chǎn)業(yè)上下游配套關(guān)系、實(shí)現(xiàn)信息技術(shù)等資源共享，即我們常說的“清差補(bǔ)優(yōu)”、“騰籠換鳥”等。同時(shí)，這也符合政府產(chǎn)業(yè)調(diào)整要求。園區(qū)從招商階段邁入擇商階段，開始定向引入企業(yè)，打造名副其實(shí)的產(chǎn)業(yè)集群。
行業(yè)未來預(yù)判
走專業(yè)化經(jīng)營道路的前提是企業(yè)已掌握必要的知識(shí)與信息，了解與這一行業(yè)的最新信息，廣泛結(jié)交相關(guān)的社會(huì)關(guān)系。中國改革開放已到第40個(gè)年頭，園區(qū)同仁們對(duì)產(chǎn)業(yè)的看法更加理性化。園區(qū)運(yùn)營商對(duì)產(chǎn)業(yè)未來趨勢(shì)能有一定的精準(zhǔn)預(yù)判，專業(yè)化主題園區(qū)才有被廣泛選擇的社會(huì)基礎(chǔ)。
人才集聚效應(yīng)
產(chǎn)業(yè)的高度聚集是人才聚集的基礎(chǔ)。專業(yè)化主題園區(qū)人才集聚效應(yīng)凸顯，加之員工往往能在園區(qū)內(nèi)部自由流動(dòng)，有助于企業(yè)定向人才招聘，也大幅降低適應(yīng)全新工作環(huán)境的成本。
行業(yè)動(dòng)態(tài)把握
俗話說“隔行如隔山”，在多元化經(jīng)營過程中，由于對(duì)某些產(chǎn)業(yè)不熟悉，失誤的決策在所難免，不僅讓產(chǎn)業(yè)集群難以建立，反而給原有支柱產(chǎn)業(yè)平添許多不必要的負(fù)擔(dān)。
從園區(qū)產(chǎn)業(yè)的投資角度來看，所謂“多元化經(jīng)營”，一定程度上就是搞“多元化投資”，將有限的資源分散在多個(gè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目上，結(jié)果哪一種產(chǎn)業(yè)都達(dá)不到集群效應(yīng)。特別是無關(guān)聯(lián)的多元化，使園區(qū)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營工作的難度大幅增加，導(dǎo)致管理質(zhì)量直線下降。