產融結合、服務升級，打造產業園區開發和運營新模式
來源：未知 日期：2018-04-23 點擊：次
在中國改革開放以來的經濟發展中，產業園區作為產業集聚發展和區域經濟競爭的重要載體，獲得了巨大的成功。但在中國經濟進入新常態之后，產業園區又成為轉型升級和改革創新的主陣地之一，其可持續發展面臨著巨大挑戰。
傳統上，產業園區的發展主要由地方政府通過平臺公司主導。但產業園區的經營主體也在日益多元化，出現了一批成功的產業園區和產業新城的開發和運營商，華夏幸?；鶚I和中關村發展集團是其中的典型代表。近幾年，由于土地財政的難以為繼，以及中央對地方政府表外負債和地方平臺公司融資的限制，政府主導的產業園區發展模式面臨著挑戰，啓需更多的社會資本進入園區開發運營業務。借助國家的土地政策，部分傳統國有企業在盤活土地資產的需求驅動下，成為了產業園區開發和運營的新主體。這些新的產業園區開發和運營商雖然擁有一定的產業資源，但他們在前期規劃、融資、招商和后期運營環節缺乏經驗、能力和人才，缺乏具備示范效應的項目，實際發展中困難重重。
在產業園區的發展面臨新挑戰的今天，無論是地方政府的平臺公司還是新的投資和運營主體都要重新審視產業園區的發展模式，探索可持續發展的創新思路。
形勢嚴峻：產業園區的可持續發展面臨挑戰
以產業園區為載體的產業集群化發展是中國經濟發展的重要特點和主要優勢。改革開放以來，在中央和地方的共同推動下，產業園區迅猛發展，園區從數目上和經濟體量上都有了較大的飛躍，形成了一批具有國際競爭力的產業集聚高地。截至2014年年底，國家級經濟開發區及高新技術區共有348家，生產總值達到14.3萬億，占GDP的22.4%，其中經開區占到了12%，高新區占到了10.4%（如圖一）。此外，各地數千家省級產業園更是容納了數百萬家工業和服務業企業，成為地方經濟的重要支柱和地方財稅收入的主要來源。
1. 部分產業集群向國外轉移，外資項目落地招商困難
外資項目一直是各地產業園區招商的重要對象。但是近年來，受人口紅利逐步減弱和土地價格攀升影響，中國制造業成本顯著上升，在部分領域開始喪失國際競爭力。其中，沿海低端出口加工業園區的勞動密集型產業受到沖擊最大。2015年1至9月，僅東莞一地就有243家勞動密集型加工出口企業關停遷移。部分低端制造加工產業轉向更低成本的發展中國家。2015年，東盟作為新興起的貿易主體其GDP增長率超過6%，成為中國制造的有力競爭者。另外，金融危機后，美國在2009年提出“再工業化”的戰略，并在其后5年間推出了多重政策以鼓勵刺激企業再次回到美國從事工業生產。該戰略得到了大量美國制造企業的積極響應，引發國際資本和高端產業回流，例如通用電氣將其熱能工業、蘋果將其部分MAC電腦制造從中國回遷至美國。
對于產業園區來說，國外投資項目的機遇將愈發珍稀，成批產業群向中國轉移落地的情況，將難以再現。
2. 各地產業園區區位優勢和招商政策差距不大，同質化競爭嚴重
隨著經濟放緩和產業園區數量的增加，各產業園區對于招商資源的競爭愈加激烈。目前中國國家級園區已達500家，其中經開區219家、高新區129家、其他各類園區152家（如圖二）。產業園區密度不斷上升，各產業園之間競爭加劇，而便捷的交通和區域經濟一體化的發展（京津冀、粵港澳、長三角、華中五城）使各產業園的區位優勢更加不明顯，在產業園的戰略定位上也很難做到真正的錯位。例如，在成都及100公里的大周邊地區，各類聲稱專注戰略新興產業的開發區多達百個。
過去，各地的招商政策有一定的靈活性，即使在資源稟賦相同的情況下各產業園區還可以尋求差異化競爭的方法。但是在中央政府逐步禁止和取消地方變相的土地優惠和各類補貼、退稅之后，各地政策的實際差距并不大，而吸引人才的軟環境的打造又不是一朝一夕能夠實現的。比較而言，這使得新園區的開發和運營難度加大。
過去，園區的招商和服務對象都是比較成熟的傳統企業。在經歷了三十年的粗放式發展之后，中國的環境及資源矛盾日益突出，傳統產業面臨結構調整和模式升級。按照中央和地方要求，高附加值、環境友好的企業是各產業園區的招商重點。從《國務院關于加快培育和發展戰略性新興產業的決定》，到“互聯網+”，再到中國制造“2025”，國家確定的物聯網、互聯網、新能源、節能環保業及新材料、電動汽車、生物技術等新興產業，也是產業園區的招商重點。
但是，新興產業的企業一般處于發展早期，其對發展的環境和服務要求比較高。作為園區的開發和運營主體需要提供金融、物流、法務、商務等等一系列孵化器和加速器服務，才能夠支持這些產業的發展。這些對園區的開發和運營提出了新的要求。
多元格局：新興的國有園區開發和運營商開始出現
多年來，產業園區的開發基本上采用政府主導的模式，即政府通過本地的開發建設類平臺公司進行產業園區項目的融資、投資、建設和運營。但由于招商資源競爭激烈，政府主導開發的模式存在招商機制不靈活、招商人員專業化能力不足等劣勢，地方政府和平臺公司也會在相關環節適當引入專業的第三方招商和服務團隊。同時，由于政府自身的招商能力、產業集聚和培育新興產業能力均較弱，地方政府有時也會把園區開發和運營的項目整體委托給有一定品牌和經驗的第三方，例如華夏幸?；鶚I和中關村發展集團。
近幾年的發展趨勢是，產業園區開發和運營的主體越來越多元化，完全由政府主導的開發模式越來越少。一方面，隨著中央政府對地方政府負債以及地方平臺公司融資的限制，地方開發建設公司的融資規模受到控制，地方政府正面臨著初期開發資金緊張的難題，啓需引入社會資本。另一方面，國家也以各種政策鼓勵社會資本參與地方開發和基礎設施建設。受土地財政的束縛與驅使，財力有限的地方政府希望向這些社會資本借錢開發和運營，并讓渡未來的政府收益，或通過社會資本的開發加快土地價值升值，從而獲取相應收益。
由于前期出臺的國家土地政策著力盤活存量土地，在一些地方的配套實施中，給予存量土地轉性發展新興產業的優惠政策支持，部分傳統國有企業特別是中央企業在盤活土地資產的需求驅動下，成為了產業園區開發和運營的新主體之一。在這樣的大背景下，市場上出現了一大批國有傳統企業背景的產業園區開發和運營商。其中，業主有一定的產業規模和地位的國有產業園區發展勢頭較好，例如中糧集團糧食的食品產業園。截止2015年，中糧已在全國11個省份建立了12個農貿工業園區。各工業園區主要以農產品加工以及上下游產業為主，涵蓋加工、流通、營銷服務等功能。而其它只有土地資源缺乏核心產業資源的國有企業開發和運營園區則面臨重重困難。相關能力不足，在前期規劃、融資、招商和后期運營環節也缺乏經驗較少，以及缺乏具備示范效應的項目是這些企業的普遍性問題。
對于這些新興的國有產業園區開發和運營商來說，市場環境已經發生了很大的變化，生存和發展已經不再容易。一般來說，園區開發是一個長期過程，需要從土地一級開發，二級開發，到招商引資、產業發展，再到園區服務，不斷滾動形成發展及盈利的良性循環（如圖三）。在過往整體經濟快速發展，以及住宅地產和商業地產供需兩旺的時候，產業園區開發主體依靠土地的一級、二級或一二級聯動開發即可獲取超額利潤，依靠地方政府的土地優惠和稅收減免即可完成招商引資，對于產業發展及園區服務環節關注較少。在新形勢下，招商引資面臨著巨大挑戰，而國有企業的體制機制不夠靈活，短期很難建立具有競爭性的市場化的招商能力。而搭建功能齊全的產業園區服務平臺更需要開發和運營商投入大量的人、財、物，這在國企體制內短時期內很能達成。
1. 土地開發、產業發展及園區服務一體化升級
一體化的服務更能夠為園區開發和運營商實現價值最大化，而招商引資和園區服務是重大的盈利點，所以要建立強大的招商能力和服務能力。從華夏幸福的盈利模式來看，除去一級開發獲取的服務費用，華夏幸福亦通過二級開發獲取房產租售收入，通過招商能力為其帶來產業投資以及稅收分成，通過園區服務獲取管理、服務及咨詢收入等，利潤水平較高（如圖四）。
園區運營與服務能力核心是提供“橫向平臺型、縱向產業鏈”的增值服務，幫助企業降本增效，與企業共同成長。通過提高園區內企業滿意度保證企業的粘性，通過助力企業發展保證企業的生存和回報，并獲得招商上的美譽度，實現以商引商。橫向平臺型的服務包括人才、法務、稅收、IT系統等功能性服務?？v向產業鏈服務包括研發中介、融資、銷售展會等跨產業鏈的服務。以張江高科為例，張江高科以信息化技術的應用，通過連接園區企業與企業、與服務機構、與政府和與個人之間的信息通道及服務，方便了企業及企業員工，提高園區服務的效率。另外張江高科的服務除去平臺型的園區服務，例如政策咨詢、法律服務、人力服務外，還包括縱向型與企業運營直接相關的改制上市融資中介、物流貿易代理、知識產權服務等服務。
2. 產業與金融服務相結合的資本化升級
產業的發展離不開金融的扶持，發達的金融服務是產業快速發展的助推器。產業園區的開發和運營商不僅可以提供金融中介和企業融資服務，同時可以向投資業務拓展，既形成新的盈利點，又支持園內產業的發展。
資金中介一直是產業園區所提供的傳統服務。從銀行、信托到私募的股權、債權融資，產業園區一直擔任平臺角色，對企業和資金方進行撮合。而融資服務和投資業務可以成為新增盈利點。融資擔保能夠形成信用服務收入，融資租賃、小額貸款都可形成一定利息收入。各園區的融資擔保、融資租賃、小額貸款公司都提供相應服務。此外，產業園區的開發和運營商還可以通過直投、私募股權投資和母基金等方式直接支持園區產業的發展和壯大。高附加值的研發類企業和眾多雙創企業多為中小型規模企業，更離不開創投基金的支持，產業園區需要打造相應平臺以孵化、培育這些早期企業。張江高科的浩成創投、北京經濟技術開發區的亦莊國投，憑借政府引導資金、自有資金及募集資金，其規?？蛇_百億元，收益也相當可觀。其中，北京經濟開發區以亦莊國投為紐帶，打造具有地方特色的大資管平臺和產業投資業務，通過資本力量對接海內外先進制造業，助推區內產業升級。借助亦莊國投產業投資基金，亦莊區累計投資項目超70個，投資額達170億元，多數都落地或惠及到開發區（如圖五）。同時積極推進開發區內耐世特汽車、ISSI等海外并購，投資中芯國際二期、京東方、北汽股份等項目，有力促進集成電路、裝備制造、航天科技等高端產業在開發區的集聚。
結語
中國產業園區已經進入到模式創新和服務升級期，產業園區的經營環境正經歷著實質性的轉變，開發和運營主體日益多元化，競爭將愈發激烈。在產業資源稀缺的情況下，一體化模式升級是產業園區開發和運營商向成熟發展的必經之路。同時，隨著產業園生命周期的發展，較大規模的產業園已經發展較成熟、入園企業數量多、行業特色較顯著，這為產業園開發和運營商提供了開展產融服務的資源基礎。
為了可持續發展，從戰略規劃上，產業園區開發和運營商需要更明確園區的差異化定位，更有方向性。從能力體系上，需要更關注核心的招商能力以及園區服務能力建設，形成對招商對象的吸引力，增加對現有企業的粘附力。從體制機制上，要采取更靈活的機制，以市場化的方式招聘和激勵人才。企業只有把握現在，在變化的環境中率先變革，才能在未來更加具有挑戰性的環境中取得成功。
