作為“十三五”規(guī)劃的收官之年，2020年已經(jīng)過半，“十四五”規(guī)劃期很快就要到來。產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)能否在“黑天鵝”事件頻發(fā)2020順利實現(xiàn)戰(zhàn)略升級，走上可持續(xù)發(fā)展的“康莊大道”？產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“十四五規(guī)劃”需要考慮的問題是什么？下面，我們一起來學(xué)習(xí)一下和君咨詢高級合伙人王鵬的分享。

 

一、商業(yè)模式如何優(yōu)化？

 

 

產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為一種復(fù)合型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，既不同于房地產(chǎn)行業(yè)，又不同于高科技行業(yè)，商業(yè)模式較為復(fù)雜。通常來講，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)模式一般會沿著如下三個階段的路徑演變升級：

 

園區(qū)1.0階段——房地產(chǎn)開發(fā)模式：此階段園區(qū)企業(yè)的核心能力是園區(qū)規(guī)劃、開發(fā)、招商能力，角色定位更多偏向于“園區(qū)開發(fā)商”，主要收入來自于園區(qū)土地、房地產(chǎn)銷售，呈現(xiàn)明顯“重資產(chǎn)”特征。

 

園區(qū)2.0階段——產(chǎn)業(yè)服務(wù)模式：此階段園區(qū)企業(yè)的核心能力是產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)能力，角色定位偏向于“園區(qū)運營服務(wù)商”，在園區(qū)收入結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)銷售的占比降低，產(chǎn)業(yè)服務(wù)費、載體租金收入的比重增長，呈現(xiàn)明顯“重服務(wù)”特征。

 

園區(qū)3.0階段——股權(quán)投資模式：此階段園區(qū)企業(yè)的核心能力是產(chǎn)業(yè)洞察、產(chǎn)業(yè)組織、產(chǎn)業(yè)投資能力，呈現(xiàn)明顯的“重投資”特征，角色定位轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;產(chǎn)業(yè)投資人”或“企業(yè)合伙人”，房地產(chǎn)銷售收入很少，股權(quán)投資收益快速增長，并與產(chǎn)業(yè)服務(wù)費和載體租金一起，構(gòu)成園區(qū)最主要的收益來源。

 

 

“十三五”期間，國內(nèi)大部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)仍然處于“園區(qū)1.0階段”，即房地產(chǎn)的一、二級開發(fā)收入依然在營業(yè)收入中占比最高，部分企業(yè)甚至超過90%的收入都來自于房地產(chǎn)銷售。“十四五”規(guī)劃期，房地產(chǎn)開發(fā)仍然是產(chǎn)業(yè)園區(qū)平衡現(xiàn)金流的主要收入來源，但是一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動，或者存量土地開發(fā)完畢，產(chǎn)業(yè)園區(qū)將面臨著主營業(yè)務(wù)收入大幅下滑的“窘境”。

 

產(chǎn)業(yè)園區(qū)要明確自己的商業(yè)模式升級戰(zhàn)略，需要盡快向“房地產(chǎn)開發(fā)+物業(yè)持有出租+產(chǎn)業(yè)服務(wù)+產(chǎn)業(yè)投資”平衡發(fā)展的模式過渡。但是，確定的商業(yè)模式如何落地？如何協(xié)同“輕、重資產(chǎn)”各業(yè)務(wù)間的比例關(guān)系？這將是產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)需要明確的核心問題。

 

二、產(chǎn)業(yè)定位如何升級？

 

“十三五”期間，園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)多是勞動力密集型的生產(chǎn)制造業(yè)、低端物流倉儲等產(chǎn)業(yè)，面臨附加值低、發(fā)展空間小等困境，成為各地政府逐步“騰退”的對象。受2020年的疫情影響，園區(qū)原有的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)加速下滑，甚至“一蹶不振”，“空置率”和招商難度大幅增加，轉(zhuǎn)型升級迫在眉睫。與此同時，國家大力扶持的醫(yī)藥醫(yī)療、新一代信息技術(shù)、高端制造等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，預(yù)計2020年戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重將達到15%。

 

在園區(qū)競爭日益激烈的今天，產(chǎn)業(yè)園區(qū)要避免“大而空”的產(chǎn)業(yè)定位，要系統(tǒng)研究與充分論證，細分產(chǎn)業(yè)定位，避免同質(zhì)化定位現(xiàn)象進入惡性競爭，最終導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)招商“漫天撒網(wǎng)”、效率低下，“美好的規(guī)劃”難以落地。一些“小而專”的專業(yè)園區(qū)往往能夠呈現(xiàn)出更強的活力和競爭力，將成為推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、消費升級和“雙創(chuàng)經(jīng)濟”發(fā)展的重要載體。

 

“十四五”規(guī)劃期間，產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須要深入思考和明確產(chǎn)業(yè)升級戰(zhàn)略：本園區(qū)獨特的資源稟賦是什么？哪些戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、哪些細分產(chǎn)業(yè)、甚至是價值鏈中的哪些環(huán)節(jié)更適合在本園區(qū)“落地生根”？本園區(qū)到底如何進行政策、產(chǎn)業(yè)聚集策略等方面的創(chuàng)新，才能夠吸引到目標企業(yè)的落地？

 

三、資本突破如何實現(xiàn)？

 

作為一個傳統(tǒng)上重資產(chǎn)、長周期的行業(yè)，融資能力不但是保證產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目能否順利開發(fā)的基礎(chǔ)，更是后期運營能否持續(xù)投入的核心。

 

所以，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在現(xiàn)金流生產(chǎn)能力、資產(chǎn)資本化能力、金融工具適用性等方面與金融資本格外適配。同時，多方勢力的加入也將裹挾起資本市場的力量，以政府基金、產(chǎn)業(yè)投資基金、企業(yè)債發(fā)行、資產(chǎn)證券化為基礎(chǔ)架構(gòu)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“金融屬性”特征愈加突顯。

 

隨著科創(chuàng)板、“注冊制”等資本市場創(chuàng)新舉措的陸續(xù)推出，以中新集團為代表的國資開發(fā)區(qū)上市的通道已經(jīng)開啟。此外，力合科創(chuàng)、易商紅木等重量級企業(yè)的成功上市，都有力地證明了產(chǎn)業(yè)園區(qū)與資本市場的對接在加速。